Quanto costa costruire al metro quadro a Bayahibe e La Romana
Nella zona di La Romana e Bayahibe si costruisce fra gli 800 e i 1.400 dollari al metro quadro. Dove ci si colloca dentro quella forbice dipende dalla tipologia dell'edificio e dal livello delle finiture, e questa guida spiega che cosa si ottiene a ciascun livello.
Le tre fasce
| Livello | Indicativamente | Che cosa si ottiene |
|---|---|---|
| Essenziale | intorno agli 800 $/m² | struttura solida, finiture semplici, impianti di base, climatizzazione negli ambienti principali |
| Medio-alto | fra 1.000 e 1.200 $/m² | il livello di una villa privata ben rifinita: infissi di qualità, pavimenti e bagni curati, impianti completi |
| Alto | fino a 1.400 $/m² | finiture di pregio, domotica, illuminazione progettata, opere esterne curate, standard da resort |
Sono valori indicativi per la zona di La Romana e Bayahibe, riferiti alla sola costruzione, e il preventivo di un’impresa su un progetto definito dà il numero esatto. Per avere un riferimento: costruire con finiture di pregio qui costa quanto una ristrutturazione media in Italia.
Che cosa significa in pratica
Su una villa di 200 metri quadri si ragiona su un ordine di grandezza fra i 160.000 e i 280.000 dollari per la costruzione, a seconda del livello scelto.
Su un piccolo complesso di 1.300 metri quadri vendibili, come quello ipotizzato nello studio progettuale per i lotti di Baya Paraiso, la forbice va da poco più di un milione a circa un milione e ottocentomila dollari, sempre per la sola costruzione.
Sono numeri che servono a capire l’ordine di grandezza dell’operazione, e il preventivo arriva dopo, sul progetto.
Le voci che si aggiungono al prezzo al metro quadro
Il costo al metro quadro riguarda la costruzione. A queste si affiancano le voci che completano il progetto, tutte prevedibili fin dall’inizio.
- Il progetto e la direzione lavori, cioè l’architetto o l’ingegnere locale che firma, presenta le pratiche e controlla il cantiere.
- I permessi e gli oneri degli uffici comunali e ministeriali.
- Le utenze: allaccio elettrico, pozzo, cisterna, impianto di trattamento degli scarichi.
- Le opere esterne: recinzione, cancello, accessi, pavimentazioni, giardino.
- La piscina, che è quasi sempre una voce a sé.
- L’arredamento, che su un immobile destinato all’affitto breve incide più di quanto si creda.
Per arrivare al progetto chiavi in mano si aggiunge di norma un 15-25% al costo di costruzione, e la percentuale si colloca nella parte bassa quando il lotto è già servito dalla strada e dalla corrente, come nel caso dei terreni in seconda fascia dentro il tessuto residenziale.
Che cosa sposta il prezzo dentro la forbice
I materiali. Cemento e manodopera sono locali e costano poco, mentre infissi, sanitari ed elettrodomestici arrivano dall’estero: è su questi che si decide dove collocarsi nella forbice.
La complessità del progetto. Una pianta compatta e regolare costa meno di un edificio articolato, a parità di metri quadri.
Le fondazioni. La natura del terreno incide, e il suolo calcareo di questa zona è fra i più favorevoli: portanza buona e scavi semplici.
Il livello degli impianti. Climatizzazione centralizzata, fotovoltaico con accumulo e domotica possono spostare il conto più delle finiture visibili.
Come si legge un preventivo
Tre cose da guardare prima di tutto.
- A corpo o a misura. Nel primo caso il prezzo è fisso per l’opera descritta, nel secondo varia con le quantità effettive: entrambe le formule sono legittime, ma vanno capite prima di firmare.
- L’elenco delle esclusioni. Un preventivo serio dichiara che cosa non comprende. Se manca quell’elenco, chiedilo.
- Il capitolato delle finiture, con marche e modelli o almeno con le fasce di prezzo: è ciò che rende confrontabili due preventivi.
Che cosa chiedere all’impresa
Posso vedere due cantieri finiti negli ultimi tre anni? In una zona piccola come questa le referenze si verificano di persona.
Quali sono i tempi contrattuali? Metterli per iscritto, con le penali, dà a entrambe le parti un calendario certo.
Come sono legati i pagamenti all’avanzamento? Devono seguire fasi verificabili, non il calendario.
Chi mi rappresenta in cantiere? La direzione lavori indipendente è la tutela più efficace per chi costruisce a distanza, e ne abbiamo parlato nella guida su come si costruisce a Bayahibe.
Domande frequenti
Il costo al metro quadro si calcola sulla superficie coperta o su quella utile?
I valori di questa pagina sono riferiti alla superficie costruita, comprensiva di murature, che è il criterio con cui preventivano le imprese della zona, e le terrazze coperte contano a percentuale ridotta. È il primo dato da confermare quando si confrontano due preventivi.
Conviene importare i materiali dall’Italia?
Di norma no: il mercato locale offre buone forniture, con assistenza vicina e tempi rapidi. L’importazione resta una scelta sensata solo per pezzi particolari a cui si tiene in modo specifico.
Quanto dura la costruzione di una villa?
Per una villa singola si ragiona in mesi, e la variabile principale è la complessità del progetto. Si costruisce tutto l’anno, senza la pausa invernale dei cantieri italiani, con qualche giorno di margine per i rovesci pomeridiani dei mesi estivi. Un’impresa seria mette i tempi nel contratto, con le penali.
Posso costruire per fasi?
Sì, ed è una scelta frequente e comoda: si realizza prima il corpo principale e si aggiungono in seguito piscina, dependance o opere esterne. Basta prevederlo nel progetto iniziale e i costi restano quelli pianificati.
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