Prima fascia o seconda fascia dal mare: perché oggi il fronte mare non è più il miglior affare

Chi comincia a guardare un terreno ai Caraibi parte quasi sempre dalla stessa idea: se devo comprare, tanto vale comprare sull’acqua.

È una convinzione comprensibile, perché l’immagine che abbiamo in testa è quella della veranda affacciata sul mare e perché in Italia siamo abituati a pensare che il fronte mare sia il bene più pregiato in assoluto.

Sulla costa dominicana, però, quella convinzione porta fuori strada, e non per ragioni di gusto: la legge, la disponibilità reale dei terreni e il modo in cui si muove il mercato spingono tutti nella stessa direzione.

Cosa si intende per prima e seconda fascia

La prima fascia è la striscia di terreni che affaccia direttamente sulla spiaggia o sulla scogliera, senza nulla in mezzo. La seconda fascia è quella immediatamente dietro: si resta dentro il tessuto abitato, a pochi minuti a piedi dall’acqua, ma non si confina con la battigia.

A Bayahibe la differenza fra le due si misura in poche centinaia di metri, che a piedi significano cinque o sette minuti. In termini di prezzo, di vincoli e di costi di gestione, però, quelle poche centinaia di metri cambiano completamente la natura dell’acquisto, e lo fanno a favore di chi sta dietro.

Sul fronte mare pesano vincoli che molti scoprono dopo

La normativa dominicana riserva all’uso pubblico una fascia di sessanta metri a partire dalla linea di alta marea.

Quella striscia non è edificabile e non è recintabile: chiunque può percorrerla, anche se passa davanti a una proprietà privata.

C’è poi il Parco Nazionale Cotubanamá, che occupa la penisola a sud-est del paese, oltre Dominicus: non riguarda i lotti dentro il tessuto residenziale, dove l’edificabilità è quella ordinaria, e il suo effetto è un altro. Tiene intatta una parte di costa che non verrà mai costruita, quindi per chi possiede qui è una protezione del valore: l’offerta della zona non potrà crescere all’infinito.

Il risultato pratico è che il fronte mare non solo costa di più, ma spesso non è nemmeno acquistabile: quello che resta sul mercato è già in mano a strutture ricettive o a operatori che l’hanno comprato molti anni fa.

Quanto cambia il prezzo

Nella zona di Bayahibe e Dominicus, un terreno edificabile di seconda fascia in buona posizione si muove oggi fra i 190 e i 250 dollari al metro quadro, mentre le aree più centrali e turistiche superano i 270 dollari.

Sul fronte mare, quando qualcosa si libera, i valori si collocano su un piano diverso e la trattativa parte da cifre che raramente vengono pubblicate.

L’ultima riga della tabella è quella che sorprende di più.

Un edificio esposto direttamente al mare vive fra salsedine e vento, con manutenzioni che tornano ogni pochi anni. Qualche centinaio di metri più indietro la casa invecchia molto più lentamente e le spese di gestione restano quelle ordinarie.

Che cosa cambia nella vita di tutti i giorni

La differenza riguarda un solo aspetto, la vista diretta sull’acqua dal piano terra, e su un lotto abbastanza profondo si recupera in progetto: un secondo livello o una terrazza di copertura riportano il mare dentro casa, ed è una delle ragioni per cui in zona si costruisce su più piani.

Tutto il resto rimane uguale, a partire dall’uso del mare.

A cinque o sette minuti a piedi si è in spiaggia comunque e chi ci vive lo fa tutti i giorni senza pensarci.

Per una casa destinata all’affitto breve, poi, l’ospite valuta la distanza in minuti, non in metri: sotto i dieci minuti a piedi la percezione è quella di essere sul mare, e le tariffe lo riflettono.

Dove sta il margine di crescita

C’è un ragionamento che conta più di tutti gli altri, ed è quello sul valore futuro.

Quando una destinazione caraibica entra nella fase di crescita, il fronte mare è già stato assorbito da chi è arrivato prima.

La domanda che cresce si riversa quindi sulla fascia immediatamente successiva, che è l’unica a offrire ancora terreni liberi in quantità.

È lì che si concentra l’aumento dei valori, semplicemente perché è lì che avvengono le compravendite.

Nella zona di La Romana e Bayahibe questo movimento è già leggibile: l’occupazione alberghiera si è mantenuta fra l‘88 e il 92 per cento nel primo semestre del 2026, la più alta del Paese, e l’offerta di alloggi turistici è cresciuta di circa il 75 per cento in un anno con tariffe comunque in aumento.

Sono due dati che raccontano la stessa cosa: la domanda sta correndo più dell’offerta, e chi costruisce lo fa dove il terreno è ancora disponibile.

Come si valuta un lotto di seconda fascia

Non tutti i terreni dietro la prima linea si equivalgono. Quando se ne guarda uno, conviene verificare cinque cose:

1. Il percorso pedonale, che conta più dei metri in linea d’aria: dai lotti di Baya Paraiso si scende alla spiaggia lungo la strada principale, senza deviazioni, e sono sette minuti di cammino.
2. La destinazione urbanistica, che deve consentire l’uso turistico-residenziale e non solo quello agricolo.
3. La regolarità del titolo, con la corrispondenza fra il documento di proprietà, le mappe e le coordinate catastali.
4. La corrente elettrica, che nella zona è stabile, e le soluzioni per l’acqua, che qui seguono la prassi locale del pozzo con cisterna.
5. La forma e la dimensione del lotto, perché un terreno regolare e abbastanza profondo permette scelte progettuali che un lotto stretto e lungo preclude.

In sintesi

La seconda fascia è la scelta che mette d’accordo il desiderio e i numeri: i terreni ci sono ancora, i vincoli sono quelli ordinari, la casa si progetta come si vuole, i costi di gestione restano bassi e la crescita dei prossimi anni si concentrerà proprio qui.

È anche la fascia in cui si compra il doppio dei metri quadri a parità di spesa, e su un lotto profondo quei metri diventano giardino, piscina e un livello in più da cui si vede il mare.

È esattamente la posizione dei due lotti di Baya Paraiso: 1.113 metri quadri edificabili a 584 metri dal mare, con titolo di proprietà regolare e destinazione turistico-residenziale.

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