Quanto costa davvero comprare: imposte, avvocato e registrazione
Oltre al prezzo ci sono imposta di trasferimento, onorari legali e registrazione: poche voci, tutte prevedibili e note in anticipo. E c'è una scelta che incide più di tutte sul conto finale, cioè se il terreno si compra dal proprietario o tramite un intermediario.
Le voci, una per una
Le spese di un acquisto immobiliare in Repubblica Dominicana sono poche e note in anticipo. Il quadro completo si ottiene prima di firmare, e resta quello fino alla fine.
| Voce | Indicativamente | Chi la paga |
|---|---|---|
| Imposta di trasferimento | circa il 3% del valore accertato | acquirente |
| Onorari legali | percentuale sul valore, concordata prima | acquirente |
| Registrazione e bolli | importi fissi contenuti | acquirente |
| Traduzioni e legalizzazioni | solo se servono documenti esteri | acquirente |
| Provvigione di agenzia | quando c’è, tipicamente a carico del venditore | venditore, ma finisce nel prezzo |
L’imposta di trasferimento e il valore di riferimento
Il 3% non si calcola sul prezzo scritto nel contratto, ma sul valore accertato dalla Direzione generale delle imposte interne, la DGII, che l’amministrazione determina per il tipo di bene e per la zona ed è in genere inferiore al prezzo di compravendita.
È un meccanismo che dà un vantaggio: l’importo è determinabile in anticipo, perché l’avvocato lo verifica sul caso specifico prima di qualsiasi firma, e non riserva variazioni successive.
Gli onorari legali, e che cosa comprendono
Gli studi dominicani applicano di norma una percentuale sul valore della compravendita, concordata all’inizio dell’incarico. La cifra cambia in base alla complessità della pratica: un terreno con titolo pulito e coordinate definite costa meno di una successione da sistemare.
Quello che l’onorario deve comprendere va messo nero su bianco: verifiche al registro, redazione e autentica dei contratti, presentazione della pratica di registrazione, ritiro del nuovo certificato. È un elenco che uno studio serio fornisce senza esitare.
Comprare dal proprietario o tramite agenzia
È la differenza che pesa di più, e vale la pena guardarla senza retorica.
Comprando tramite agenzia si ottiene un catalogo ampio e un intermediario che fa da filtro. Il costo è la provvigione, che nel mercato dominicano si aggira comunemente fra il cinque e il dieci per cento ed è formalmente a carico del venditore: formalmente, perché chi vende quella cifra la mette nel prezzo richiesto, e quindi la paga comunque chi compra. Chi ti presenta il terreno, inoltre, lo conosce attraverso una scheda, quindi sulle domande di dettaglio serve un passaggio in più.
Comprando dal proprietario si tratta su un immobile solo, quello in vendita, e in cambio si ottengono tre vantaggi concreti:
- Non c’è una provvigione da recuperare dentro il prezzo, quindi la trattativa parte da un numero più pulito.
- Chi risponde conosce il bene, perché lo ha comprato, tenuto e seguito negli anni: sui confini, sull’acqua, sulla storia del lotto le risposte sono di prima mano.
- La riservatezza è reale, perché la trattativa resta fra due persone e non passa da un ufficio.
Perché questi vantaggi siano pieni serve una cosa sola: uno studio legale che verifichi i documenti e curi i passaggi, esattamente come avviene in qualsiasi altra formula. È così che la vendita diretta unisce il risparmio alla tutela completa.
Un esempio di conto completo
Mettiamo un terreno da 200.000 dollari. Le spese accessorie si collocano nell’ordine del 5-7% del valore, quindi fra i 10.000 e i 14.000 dollari fra imposta, avvocato e registrazione.
Se lo stesso terreno passasse da un’agenzia con una provvigione del 6% inclusa nel prezzo richiesto, quei 12.000 dollari sarebbero già dentro i 200.000 che stai pagando, oppure si aggiungerebbero: in entrambi i casi escono dalla stessa tasca.
Sono ordini di grandezza, e il numero esatto lo dà l’avvocato sul caso specifico: serve a capire che le spese accessorie di un acquisto qui restano su percentuali contenute, più basse di quelle italiane, dove fra imposte e notaio si sale ben oltre.
Che cosa farsi dare prima di firmare
Il quadro completo dei costi per iscritto, in una pagina, con ogni voce al suo posto.
Chi paga cosa, in particolare se esiste una provvigione e a carico di chi.
Che cosa comprende l’onorario legale, voce per voce.
Quale valore userà la DGII per calcolare l’imposta di trasferimento.
Come lo facciamo noi
I due lotti di Baya Paraiso si vendono direttamente dalla proprietaria: non c’è alcuna provvigione dentro il prezzo. La parte legale è seguita da uno studio di Santo Domingo, e il quadro completo dei costi viene fornito prima di qualsiasi impegno, insieme alla documentazione del terreno.
Domande frequenti
Su quale valore si calcola l’imposta di trasferimento?
No, e non serve: l’imposta si calcola sul valore accertato dall’amministrazione, quindi il beneficio sarebbe minimo. Dichiarare il prezzo reale, invece, dà due vantaggi concreti, cioè un titolo pienamente allineato al valore del bene e una plusvalenza più bassa il giorno in cui si rivende.
Le spese si pagano tutte alla firma?
No. L’imposta di trasferimento si versa nella fase di registrazione, mentre gli onorari legali seguono di solito lo stato di avanzamento della pratica. È una delle cose da farsi mettere per iscritto all’inizio.
Serve un conto corrente dominicano?
Non è indispensabile per comprare, perché i pagamenti si possono eseguire con bonifici internazionali tracciati. Diventa comodo dopo, se si costruisce o si mette a reddito l’immobile, perché semplifica pagamenti e utenze.
Quanto incide la provvigione di agenzia sul prezzo finale?
Nel mercato dominicano si sente parlare comunemente di percentuali fra il cinque e il dieci per cento. Che sia formalmente a carico del venditore cambia poco nella sostanza: è una cifra che, in un modo o nell’altro, entra nel prezzo richiesto.
Vuoi il conto preciso su un terreno reale? Scrivici: ti mandiamo il prezzo dei due lotti di Baya Paraiso con il quadro delle spese accessorie, e rispondiamo entro 24 ore.
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