Il Certificado de Título: come si legge e come si verifica che sia pulito

Che cos’è, in una riga

Il Certificado de Título è il documento che attesta chi è il proprietario di un immobile e su quale porzione esatta di territorio insiste quella proprietà. Lo emette il Registro de Títulos, l’ufficio pubblico che tiene i registri immobiliari, e sostituisce da solo quello che in Italia si ricostruisce incrociando atto notarile e visura catastale.

La differenza rispetto al sistema italiano è sostanziale: in Repubblica Dominicana vige un sistema di iscrizione costitutiva, di derivazione australiana. Non conta chi ha firmato per primo un contratto, conta chi risulta iscritto nel registro. È il motivo per cui l’ultimo passaggio di una compravendita, la registrazione a proprio nome, non è una formalità ma il momento in cui si diventa davvero proprietari.

Le informazioni che contiene

Un certificato in ordine riporta sempre:

• La designazione catastale, cioè il codice che identifica la particella, con la sua superficie in metri quadri.
• Il titolare, con nome e documento di identità.
• L’estensione del diritto, cioè se la proprietà è piena e per l’intero o solo per una quota.
• Le annotazioni, che sono la parte più importante da leggere: ipoteche, pignoramenti, servitù, usufrutti, contenziosi in corso.

Un certificato senza annotazioni descrive un bene libero, ed è la situazione di un terreno pronto per essere venduto. Quando invece un’annotazione c’è, l’avvocato la legge e spiega di che si tratta: spesso sono residui di pratiche già chiuse.

Come si verifica che sia autentico e aggiornato

Il documento che ti mostra chi vende è una fotografia di un dato momento. Quello che conta è la situazione di oggi, e per conoscerla esiste uno strumento preciso.

La certificación de estado jurídico del inmueble è un estratto che il Registro de Títulos rilascia su richiesta e che fotografa la situazione attuale del bene: proprietario, misure, gravami. Si chiede al registro competente per provincia e ha una validità limitata nel tempo, proprio perché la situazione può cambiare.

È il documento che un avvocato richiede sempre prima di far firmare qualsiasi cosa, e che va rinnovato se fra la promessa e l’atto passano mesi.

Le tre verifiche che contano davvero

La corrispondenza fra documento e terreno. Le coordinate geodetiche del piano catastale collocano il lotto in modo univoco: bastano pochi minuti per confrontarle con il terreno che hai visto e avere la conferma definitiva.

L’assenza di gravami. La certificazione aggiornata del registro conferma che il bene è libero, ed è il documento che dà la certezza definitiva prima della firma.

La catena dei passaggi precedenti. Chi vende deve avere acquistato regolarmente a sua volta. È una verifica che si fa risalendo le iscrizioni e che ha senso soprattutto quando il bene ha cambiato mano da poco o proviene da una successione.

Che cosa rende un titolo pronto alla vendita

Un terreno è pronto quando il certificato è intestato a chi vende, le misure sono definitive e la destinazione è già quella che serve. È la condizione dei due lotti di cui parliamo qui, ed è anche la ragione per cui i tempi si accorciano.

Quando invece uno di questi tre elementi manca, per esempio perché il lotto arriva da una successione ancora da sistemare o ha una destinazione agricola da riconvertire, si aggiunge una pratica ordinaria. È utile saperlo per riconoscere, in mezzo a più proposte, quelle che partono già complete.

Che cosa chiedere a chi vende

Due domande, e il quadro è completo.

Posso vedere il Certificado de Título e una certificazione di stato giuridico aggiornata? Chi vende un bene in ordine li manda volentieri: è il modo più rapido per dare fiducia.

Le coordinate del piano catastale corrispondono al terreno mostrato? Per questi lotti la risposta arriva insieme alla documentazione, perché le coordinate geodetiche sono fra i documenti che mandiamo.

Come lo facciamo noi

I due lotti di Baya Paraiso hanno titolo di proprietà regolare, piantina e coordinate geodetiche. La documentazione viene mandata a chi la chiede prima di qualsiasi impegno, e lo studio legale di Santo Domingo che segue la vendita si occupa delle verifiche al registro.

Se vuoi far controllare tutto anche a un legale di tua fiducia, i documenti sono a sua disposizione. Ne abbiamo parlato più a fondo nella guida su come funziona l’acquisto in Repubblica Dominicana.

Domande frequenti

Vuoi vedere come si presenta la documentazione completa di un terreno in ordine? Scrivici: mandiamo titolo, piantina e coordinate dei due lotti di Baya Paraiso, con il prezzo, e rispondiamo entro 24 ore.